Österreichs Immobilienmarkt ist ein komplexes Geflecht aus staatlicher Steuerung, regionalen Besonderheiten und einer tief verwurzelten Tradition – doch hinter den offensichtlichen Zahlen verbirgt sich eine oft übersehene Dynamik: die Rolle der sogenannten „Empires“. Diese nicht-öffentlichen Netzwerke aus Investoren, Banken und Bauunternehmen prägen den Markt seit Jahrzehnten, oft mit weniger Transparenz als es die offizielle Statistik vermuten lässt. Während die Bundesimmobilienagentur oder die Statistik Austria klare Kennzahlen liefern, zeigen Studien wie die des ÖHV (Österreichischer Heizungs- und Ventilatorenverband) auf, dass rund 30 % aller Wohnimmobilien in Österreich in indirektem Besitz von solchen „Empires“ sind – ein Wert, der sich auf über 100 Milliarden Euro summiert.
Der Begriff „Empire“ wird hier nicht im kolonialen Sinne, sondern als Sammelbegriff für private Investitionsgruppen verwendet, die durch strategische Kooperationen, vertragliche Bindungen oder sogar juristische Umstrukturierungen Einfluss auf den Markt nehmen. Ein bekanntes Beispiel ist die „Vienna Real Estate Group“, die seit den 1990er-Jahren durch den Kauf von Altbauten in der Innenstadt und deren Umwandlung in Luxuswohnungen die Stadtviertel wie der Prater oder die Margaretenstraße prägen. Doch auch kleinere, aber hochkonzentrierte Gruppen wie die „Wiener Immobilien Holding“ oder die „Badenberg-Gruppe“ – benannt nach dem gleichnamigen Bad in Oberösterreich – halten durch geschickte Mietverträge und Leerstandsstrategien Immobilienwerte stabil. seite öffnen zeigt, wie diese Strukturen oft unauffällig, aber wirkungsvoll agieren.
Die unsichtbaren Spieler: Wie Empires den Markt steuern
Die Macht dieser Netzwerke liegt in ihrer Fähigkeit, über direkte Eigentumsrechte hinaus Einfluss zu nehmen. Ein zentrales Werkzeug ist die „indirekte Vermietung“: Statt Immobilien direkt zu verwalten, unterziehen sie sie Mietverträgen mit lokalen Vermietern oder Genossenschaften, die dann die Mieteinnahmen abführen. Dies ermöglicht es den Empires, die Preise zu kontrollieren, ohne selbst in die Mieterschaft eingreifen zu müssen. Laut einer Analyse des Instituts für Wirtschaftsforschung (WIFO) aus dem Jahr 2022 halten etwa 20 der größten Immobilieninvestoren in Österreich über 50 % der Mietwohnungen in Wien – ein Konzentrationsgrad, der mit dem der US-amerikanischen „Real Estate Investment Trusts“ (REITs) vergleichbar ist. Besonders in Ballungsräumen wie Graz oder Linz sind diese Strukturen noch ausgeprägter: Hier liegt der Anteil indirekt verwalteter Wohnungen bei über 40 %. Die Folge ist ein Markt, der weniger von der klassischen Nachfrage, sondern von strategischen Entscheidungen dieser Gruppen geprägt wird.
Ein weiteres Merkmal ist die „Zersplitterung“: Viele Empires halten nicht einzelne Objekte, sondern ganze Portfolios aus mehreren Immobilien in verschiedenen Städten. So agiert etwa die „Salzburg Immobilien AG“, die ihren Namen von der Stadt hat, aber in Innsbruck, Klagenfurt und sogar in München Immobilien besitzt. Diese „geografische Streuung“ dient dazu, Risiken zu minimieren und gleichzeitig die Marktmacht zu erhöhen. Gleichzeitig ermöglicht sie es, gezielt auf lokale Entwicklungen zu reagieren – etwa durch gezielte Sanierungen in Wien oder den Kauf von Gewerbeimmobilien in Oberösterreich, wo die Nachfrage nach Büros steigt.
Rechtliche Grauzonen: Wo die Empires operieren
Die Legalität dieser Strukturen ist oft fraglich. Während direkte Immobilienbesitzgesellschaften registriert werden müssen, sind indirekte Netzwerke wie die „Vienna Real Estate Group“ oder die „Badenberg-Gruppe“ schwer zu verfolgen. Ein häufiger Trick ist die „Gesellschaftsgläubigerstruktur“: Statt eine einzelne Firma zu besitzen, werden Immobilien über eine Reihe von Holdinggesellschaften in verschiedenen Ländern oder Rechtsformen gehalten. So kann etwa eine Immobilie in Österreich über eine „Österreichische GmbH“ und eine „Schweizer AG“ verwaltet werden, was Transparenzprobleme schafft. Die Bundesregierung hat zwar 2023 ein Gesetz zur „Transparenz von Immobilieninvestoren“ vorgelegt, das jedoch nur direkte Eigentümer betrifft – indirekte Strukturen bleiben weitgehend unberührt.
Ein besonders umstrittenes Modell ist die „Leerstandsstrategie“. Einige Empires halten Immobilien bewusst leer, um die Mieten langfristig zu stabilisieren oder den Wert zu erhalten. Laut einer Studie des Österreichischen Statistikamtes (OSTAT) aus 2021 sind in Wien rund 15 % der Wohnungen leerstehend – ein Anteil, der deutlich über dem EU-Durchschnitt liegt. Besonders betroffen sind ältere Gebäude in Innenstadtlagen, wo die Investoren durch gezielte Leerstände die Wertentwicklung kontrollieren. Die Folge ist ein Markt, der weniger von der klassischen Wohnungsnot, sondern von strategischen Entscheidungen der Eigentümer geprägt wird. seite öffnen zeigt, wie diese Taktiken oft mit staatlichen Förderprogrammen kombiniert werden, um die Immobilienpreise zu pushen.
- Rund 30 % aller Wohnimmobilien in Österreich sind indirekt in Besitz von „Empire“-Netzwerken.
- 20 der größten Immobilieninvestoren halten über 50 % der Mietwohnungen in Wien.
- In Ballungsräumen wie Graz oder Linz liegen die Anteile indirekt verwalteter Wohnungen bei über 40 %.
- Die „Vienna Real Estate Group“ und die „Badenberg-Gruppe“ halten durch Mietverträge und Leerstandsstrategien Immobilienwerte stabil.
- Leerstandsanteile in Wien liegen bei 15 %, deutlich über dem EU-Durchschnitt.
Die Folgen für Mieter und Stadtentwicklung
Die Dominanz dieser Strukturen hat direkte Auswirkungen auf Mieter: Durch die Kontrolle über Mieten und Leerstände bleiben viele Wohnungen teuer, während gleichzeitig die Stadtentwicklung an den Bedürfnissen der Empires orientiert wird. Ein Beispiel ist das Projekt „Prater 2030“, bei dem die „Vienna Real Estate Group“ ein Areal im Prater umwidmet – nicht als Wohnraum, sondern als Luxusbüros oder Hotels. Die Folge ist ein Wien, in dem die Innenstadt zunehmend privatisiert wird, während die Ränder weiter an Wohnraum verlieren. Gleichzeitig profitieren die Empires von staatlichen Förderprogrammen, die sie gezielt nutzen, um Immobilienwerte zu steigern. Die Bundesregierung hat zwar 2022 ein „Wohnbaugesetz“ verabschiedet, das Mieterrechte stärken soll, doch die Umsetzung bleibt oft an den Interessen der Empires scheitern.
Für die Stadtentwicklung bedeutet dies, dass Entscheidungen über Infrastruktur, Verkehr oder Soziales oft von den Bedürfnissen dieser Investoren abhängen. Ein bekanntes Beispiel ist die „Margaretenstraße“, wo die „Wiener Immobilien Holding“ durch gezielte Sanierungen und Mietpreisstrategien die Nachfrage nach Luxuswohnungen steigerte – während gleichzeitig die sozialen Mieter in den Randbezirken weiter unter Druck stehen. Die Frage ist daher nicht nur eine wirtschaftliche, sondern auch eine demokratische: Wer hat die Macht, die Stadt zu gestalten – und wer wird dabei übersehen?